為進一步加強和改進全縣住宅小區物業管理工作，根據《中華人民共和國民法典》《中共中央 國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》《住房和城鄉建設部等部門關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》《河南省物業管理條例》（以下簡稱《條例》）和《駐馬店市人民政府辦公室關于加強和改進全市住宅小區物業管理工作的意見》（駐政辦〔2022〕18號）等有關法律法規政策要求，現結合我縣實際，制定本意見。

一、明確物業管理職責

按照“屬地管理、服務下沉”的工作要求，縣、街道（鄉鎮）、社區（村）均要設立專門的物業管理機構，充實各級物業管理工作力量，構建“縣政府負責，物業管理行政主管部門監督指導、街道辦事處（鄉鎮政府）和社區居（村）委會具體落實”的物業管理機制。

（一）縣直相關部門職責

縣住房和城鄉建設局。負責深入貫徹落實國家和省市縣有關物業管理的法律法規和相關規定，結合實際完善配套政策與措施并推動落實；負責定期研究我縣有關物業管理重大措施、新情況、新問題；負責指導監督街道（鄉鎮政府）、社區居（村）委會開展物業服務質量考評以及物業服務企業退出交接活動；負責物業招投標活動進行監督管理；負責已交付項目的物業管理區域劃定備案，開展新建項目物業承接查驗；負責組織開展街道（鄉鎮）、社區（村）物業管理工作人員、業主委員會成員的業務培訓；負責物業服務市場信息采集和誠信檔案管理工作；按照縣有關部門要求，指導物業在管小區做好文明創建、安全生產以及公共突發事件的應急工作。

縣發改委。負責對物業服務收費執行價格收費公示的監督管理。

縣財政局。負責同住建部門申請縣級以上專項資金，保障本縣物業管理工作經費及其他相關資金。

縣審計局。負責對物業管理行政主管部門的專項維修資金使用和管理情況及相關專項經費進行審計監督。

縣自然資源局。負責嚴格按國家規定和城市規劃要求進行新建住宅小區的規劃工作；負責落實物業管理用房、停車場（庫）等配套設施規劃；負責新建立體停車庫的規劃問題；協調解決涉及本部門的歷史遺留問題；針對發現擅自改變規劃的行為，及時移交至執法部門進行處理；負責按照國家有關法律法規的規定,在不動產登記時依照當事人的申請明確各類公共配套設施的權屬。

縣公安局。負責指導督促物業服務企業加強人防、物防、技防建設和開展治安安全防范工作，并對已經培訓考證的物業保安加強監管;凡開展保安服務的物業服務企業應到公安機關保安監管部門備案；負責加強物業管理區域的安全防范和秩序維護工作;負責依法辦理行政執法機關移送的物業服務項目交接過程中的涉嫌違法犯罪案件;負責加強出租房屋管理；負責配合相關部門開展執法進小區活動。

縣城市管理局。負責行使住房和城鄉建設、城鄉規劃領域法律法規規章規定的全部行政處罰權及相應的行政強制措施；負責監督指導物業管理區域社會生活噪聲污染、建筑施工噪聲污染、建筑施工揚塵污染、餐飲服務業油煙污染、露天燒烤污染、焚燒瀝青塑料垃圾等煙塵和惡臭污染、露天焚燒秸稈落葉等煙塵污染、燃放煙花爆竹污染等的行政處罰以及有關的行政強制措施；負責監督指導物業管理區域戶外公共場所無照經營的行政處罰以及有關的行政強制措施；負責監督指導物業管理區域戶外公共場所食品銷售和餐飲攤點無證經營、違法回收販賣藥品等的行政處罰及有關的行政強制措施；負責查處物業管理區域違法建筑、毀壞綠地等行為；負責監督指導生活垃圾處理設施建設、管理工作；負責加強“門前三包”的日常監管工作。

縣市場監管局。負責依法依規辦理市場主體住所（經營場所）登記工作；負責對物業收費價格公示的指導監督工作；負責受理物業管理區域違反市場監管的投訴（含價格違法、利用不公平格式條款侵害消費者權益等），并依法進行處理；負責電梯等特種設備安全和強制檢定計量器具監管，依法查處違法違規使用電梯、機械式停車設備的行為。

縣消防救援大隊。負責督促、指導、協助有關單位做好消防宣傳教育工作；負責物業小區消防安全監督檢查；依法查處鄉鎮（街道）或相關部門移交的消防安全違法行為。

縣生態環境分局。負責受理居民涉及環保問題的投訴，依法查處物業管理區域及周邊的工業企業噪聲、污水和廢氣超標等擾民行為。

縣人防辦。負責對破壞、違法使用人防工程等行為的查處。

縣民政局。負責會同相關部門指導監督街道（鄉鎮）履行對業主大會的成立、業主委員會換屆選舉和日常工作的具體指導職責；負責將物業服務管理納入基層社會治理重點內容，進一步完善現代化社區治理體系，構建關系明確、運行規范、服務高效的社區自治新格局；負責指導監督物業管理區域的養老服務工作；負責配合組織部門指導社區黨組織抓好小區黨建工作；負責聯合相關部門在推動智慧社區建設中加強智慧物業的推廣及改造工作。

縣衛健體委。負責指導物業管理區域衛生服務站設置、監管；負責指導健康教育、病媒生物防制活動的開展；負責履行飲用水衛生監督職責，督促物業服務企業建立用水衛生管理制度、維護好二次供水設備、做好定期清洗消毒等工作；負責指導物業管理區域全民健身運動開展,并對物業管理區域體育器材的維護管理工作進行督促檢查。

縣教育局。負責加強物業管理區域幼兒園、中小學等文化教育辦學機構的管理。

縣科工信局。負責牽頭協調通信運營商有序進入物業管理區域進行通信基礎設施建設；負責落實縣中心城區城鎮老舊小區改造中弱電入地工作。

縣信訪局。負責物業管理問題來訪的登記、接待、轉送、督辦相關工作。

縣司法局。負責指導社會團體或者其他組織設立物業糾紛人民調解委員會。

縣供水、供電、供氣等專業經營單位。按照《條例》規定，分別負責研究制定物業管理區域水、電、氣等相關設施設備建設和管理標準，并參與驗收、交付使用和管理維護。

（二）街道（鄉鎮）職責。在縣物業管理行政主管部門業務指導下，成立街道（鄉鎮）物業管理辦公室，具體負責轄區物業管理工作；街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立物業管理聯席會議制度，聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集，物業管理、公安派出所、城市管理等部門和社區居(村)民委員會、業主委員會(業主代表)、物業服務企業、專業經營單位等各方參加，聯席會議協調解決本轄區內物業管理中的重要問題；負責組織協調轄區業主大會的成立和業主委員會換屆選舉工作，指導監督業主大會、業主委員會和物業服務企業依法依規履行職責；負責督促業主委員會和物業服務企業開展維修資金的使用和續存工作；負責協調物業管理與社區管理服務之間關系，處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的矛盾糾紛和投訴；負責轄區物業服務企業交接、提前解除物業服務合同備案和無物業管理小區的日常管理工作；按照縣有關部門要求,落實物業管理小區文明創建、安全生產以及公共突發事件的應急工作。

（三）社區（村）職責。負責協助街道（鄉鎮）具體做好轄區物業管理工作。負責成立社區（村）物業服務站，指定專人（2人以上）作為小區物業管理工作專員；負責指導監督業主大會的成立和業主委員會的換屆選舉；負責指導業主大會選聘物業服務企業或建立自治性物業服務組織；負責對業主委員會履職情況、物業服務企業履約情況進行監督管理;負責對物業服務企業的誠信記錄提出初審意見；負責接受物業服務企業退出項目的預警報告，對物業服務企業中途退出或終止服務的，指導業主委員會做好交接審計工作，協調解決物業服務企業退出和交接過程中出現的具體問題；具體負責轄區無物業管理小區的日常管理工作。

（四）物業服務企業職責。物業服務企業要嚴格履行物業服務合同約定提供物業服務。物業管理行業組織應當在縣物業管理行政主管部門和街道（鄉鎮）、社區（村）的指導和監督下，履行聯絡、協調和服務職責，加強行業自律，規范行業行為，提高物業服務水平；協助街道（鄉鎮）、社區（村）做好業主大會成立和業主委員會換屆選舉工作；配合做好物業服務小區文明創建等公共突發事件的應急工作和安全生產工作。

物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的,應當在合同期限屆滿前九十日書面告知業主或者業主委員會,但是合同對通知期限另有約定的除外，同時報告街道（鄉鎮）、社區（村）;街道（鄉鎮）、社區（村）監督物業服務企業將物業管理用房和剩余費用、管理資料移交給業主委員會,業主委員會未成立的移交給所在街道辦事處（物業管理委員會）。業主大會決定解聘物業服務企業的,被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理移交手續,并在約定的時間撤出物業管理區域。被解聘的物業服務企業在約定的撤出時間內,應當維持正常的物業管理秩序。

二、規范住宅小區管理

（五）加強前期物業管理。開發建設單位應當按照《條例》規定，嚴格遵循規劃設計方案建設，同時在商品房買賣合同中明示物業管理區域的劃定、臨時管理規約和前期物業服務合同以及規劃車位、車庫的處置方式等規定內容，按照駐馬店市普通住宅物業服務等級指導標準確定物業服務等級后，通過公開招投標形式選聘“質價相符”的物業服務企業落實前期物業管理。業主委員會組建后，開發建設單位、前期物業服務企業以及業主委員會三方要按相關規定做好物業管理的轉換銜接工作，確保新建商品房住宅小區全面實行規范的物業管理服務。

（六）規范小區停車管理。各物業服務企業要嚴格按照物業服務合同的約定，持續規范小區停車位（庫）去功能化、車輛停放混亂、私圈亂占停車位、堵塞消防通道等行為。

（七）建立住宅專項維修資金應急使用制度。完善住宅專項維修資金管理制度，探索建立緊急情況時使用維修資金的快速通道，簡化專項維修資金使用審批程序，滿足突發事件和快速搶修的資金需求。

（八）強化無物業服務小區的管理。街道（鄉鎮）負責轄區無物業服務小區的物業管理工作，同時結合城鎮老舊小區改造、綠色社區創建，引導居民協商確定老舊小區的管理模式，建立物業管理長效機制，推動物業管理全覆蓋。

（九）加強物業矛盾糾紛調處?？h物業管理行政主管部門要依托物業管理聯席會議制度,及時處理我縣物業服務中的突出矛盾糾紛；街道（鄉鎮）依托物業服務矛盾糾紛人民調解組織,積極調解轄區內物業服務矛盾糾紛；社區（村）應定期排查轄區內存在的矛盾糾紛,協助街道（鄉鎮）做好調處和化解工作。

三、強化物業服務企業監管

（十）建立和完善物業服務企業退出機制?？h物業行政主管部門定期組織街道（鄉鎮）相關職能部門對物業服務企業進行信用等級評定，實施差別化管理；定期開展物業服務市場秩序專項整治活動，加大對物業服務企業侵犯業主權益、未取得營業執照、掛靠經營等行為的查處力度，對于長期脫管、不履行職責和侵犯業主合法權益的物業服務企業，責令其限期整改；對于群眾反映強烈、考核評價較差的物業服務企業要及時依法依規進行淘汰。對嚴重違法違規、情節惡劣的物業服務企業和直接責任人員，依法清出市場。

（十一）建立物業服務企業信用管理制度?？h物業管理行政主管部門根據合同履行、投訴處理、日常檢查和街道（鄉鎮）意見等情況，采集相關信用信息，建立健全企業信用檔案，建設數字化、網絡化監管平臺，實現資源信息共享?？h物業管理行政主管部門在征求街道（鄉鎮）意見的基礎上，落實物業服務企業信用管理，探索實施信用綜合評價、授予信用星級標識，實行信用分級分類監管，強化信用信息在前期物業管理招標投標、業主大會選聘物業服務企業、政府采購等方面的應用。

（十二）落實服務信息公開公示制度。物業服務企業應當在物業管理區域顯著位置設立物業服務信息監督公示欄，如實公布并及時更新如下信息：物業企業及其項目負責人的基本情況、聯系方式以及服務投訴電話；物業服務合同約定的服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況；電梯、水、電、氣、暖等設施設備日常維護保養單位的名稱、資質、聯系方式及維護保養情況；業主繳納物業服務費用情況、公共水電分攤費用情況、物業共用部位、共用設施設備經營所得受益和支出情況；物業管理區域內公共車位、共用車庫經營所得受益和支出情況；其他應公示的信息。

四、提高物業管理水平

（十三）加強對業主委員會監督。業主委員會應當每年向業主公布業主共有部分經營與收益、維修資金使用、經費開支等信息，保障業主的知情權和監督權。業主委員會做出違反法律法規和業主公約或管理規約、業主大會議事規則的決定，街道（鄉鎮）應當責令限期整改，拒不整改的依法依規撤銷其決定，并公告業主。街道（鄉鎮）要加強對業主委員會備案管理，嚴格按照業主公約或管理規約、業主大會議事規則等規定，重點監管印章使用、財務收支、檔案管理、離任審計等。業主委員會不依法履行職責，嚴重損害業主權益的，街道（鄉鎮）指導業主大會召開臨時會議，重新選舉業主委員會。加大對業主委員會成員違法違規行為查處力度，涉嫌犯罪的移交司法機關處理。

（十四）發揮行業組織引導作用。全縣各級物業管理行業組織應當在物業管理行政主管部門的指導和監督下，履行聯絡、協調和服務職責，本著培育發展物業市場、加強行業自律、規范行業行為的原則開展工作。通過《物業服務行業自律公約》、《物業服務行業自律倡議書》等行業自律規定，全面營造良性公平的市場競爭環境，樹立物業服務企業新形象，促進物業管理水平實現新的提升。

（十五）建立完善工作機制。建立完善綜合執法聯席會議機制，由縣政府牽頭，組織轄區公安、城管、市場監管、消防、應急、生態環境等部門進行綜合執法，依法查處物業管理中的各類違法違規行為。建立完善基層物業管理聯動機制，在社區黨組織領導下,建立社區（村）、業主委員會、物業服務企業物業管理工作聯動機制，加強黨建引領,全面推動“紅色物業”工作開展,賦予社區黨組織對轄區物業服務企業評先評優、榮譽申報的評價和建議權。建立完善物業服務收費保障機制，各物業管理部門和物業服務企業要積極引導廣大業主增強主動繳納物業服務費意識,按時足額繳納物業服務費等合理費用。違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內公示等形式督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法向人民法院提起訴訟。

五、落實工作保障措施

（十六）加強組織領導?？h政府成立平輿縣物業管理工作領導小組，負責全縣物業管理工作的整體安排部署,研究重大事項,制定相關政策。領導小組組長由縣政府分管副縣長擔任，副組長由縣政府辦公室副主任、縣住房和城鄉建設局局長擔任，成員由縣直相關部門分管領導以及相關專業經營單位的分管負責同志組成，領導小組下設辦公室，辦公室設在縣住建局。各街道（鄉鎮）也應建立相關工作機構，完善工作機制，全面落實物業管理屬地工作責任。

（十七）建立考核機制。建立縣物業管理工作領導小組辦公室考核街道（鄉鎮）、街道（鄉鎮）考核社區（村）、社區（村）考核物業服務企業的三級物業管理考核機制，其中縣物業管理工作領導小組辦公室考核工作可探索引進第三方機構參與。通過推進三級考核工作，進一步明確工作要點、層層傳導壓力、壓緊壓實責任。

（十八）加強輿論宣傳。堅持正面宣傳為主導，采取多種形式，大力宣傳物業管理相關政策法規及重要意義，讓廣大居民樹立物業服務消費理念，努力營造良好氛圍，讓物業服務走進千家萬戶。

附件：平輿縣物業管理工作領導小組組成人員及工作職責

附件

平輿縣物業管理工作領導小組

組成人員及工作職責

一、領導小組組成人員

組  長：吳振國  縣政府副縣長

副組長：梁書偉  縣政府辦公室副主任

鄒明忠  縣住房和城鄉建設局局長

成  員：陳  強  縣清河街道辦事處副主任

史文豪  縣東皇街道辦事處副主任

楊新全  縣古槐街道辦事處副主任

王國珍  縣住建局一級主任科員

趙  錚  縣發展改革委副主任

畢永松  縣財政局副局長

宋玉峰  縣審計局副局長

黑  峰  縣自然資源局副局長

付彥超  縣公安局副局長

張秋陽  縣生態環境分局副局長

王廣州  縣人防辦副主任

李勤耕  縣民政局副局長

蘇  曉  縣衛健體委副主任

吳慶臣  縣教育局副局長

丁海軍  縣信訪局副局長

劉  剛  縣城管局副局長

高  威  縣市場監管局副局長

秦愛紅  縣科工信局副局長

王小超  縣司法局副局長

劉  昌  縣消防救援大隊副支隊長

張建民  縣供電公司副總經理

付飛翔  平輿縣清源水業有限公司副總經理

朱金英  河南省豫南燃氣有限公司平輿縣燃氣分公司副總經理

領導小組下設辦公室，辦公室設在縣住建局，負責領導小組的日常工作，王國珍同志兼任辦公室主任。

二、領導小組及辦公室工作職責

（一）領導小組工作職責：

1.負責全縣物業管理工作的整體安排部署，研究重大事項，制定相關政策；

2.負責指導督促各街道（鄉鎮）及縣直有關部門加強物業管理工作有關工作。

（二）領導小組辦公室工作職責

1.負責處理領導小組日常事務,具體組織落實領導小組部署開展的各項工作；

2.受領導小組委托，具體負責全縣物業管理方面的工作指導、協調推進、監督檢查、工作考核等；

3.督促屬地街道（鄉鎮）、社區（村）履行職責；

4.加強調查研究，及時了解總結各街道（鄉鎮）、縣直各部門關于物業管理工作進展情況及存在問題，向領導小組提出加強改進工作的意見和建議；

5.組織開展培訓活動，提高各街道（鄉鎮）、縣直有關部門關于新形勢下物業管理服務的業務能力；

6.聯系協調領導小組成員單位，協調解決政策落實中的難點問題、研究擬定我縣有關物業管理重大政策措施、分析研究物業管理工作的新情況、新問題；

7.籌備和組織領導小組有關會議、活動，起草、印發有關文件等；

8.負責落實領導小組安排的其他工作事項。